山东居高律师事务所
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裁判要旨
虽然对被征收房屋的补偿应当按照法定登记性质予以补偿，但对于因历史等原因未办理房屋登记的，被告应予调查被征收房屋的实际用途，对于实际功能为经营性用房的房屋，其应当根据房屋的实际用途，结合其经营情况、经营年限等实际情况给予适当补偿。
因此，被告未考虑涉案房屋的实际用途为经营性用房，其依照完全按照普通住宅予以评估的评估报告予以补偿，有失公平，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定。
裁判要旨
山东省临沂市中级人民法院
行政判决书
(2021)鲁13行初197号
原告孙某，住山东省临沂市平邑县。
委托代理人李艳龙，山东居高律师事务所律师。
被告平邑县人民政府，住所地平邑县明德路中段。
法定代表人陈士贤，县长。
出庭负责人华营，副县级领导干部。
原告孙某诉被告平邑县人民政府征收补偿决定一案，于2021年10月9日向本院提起行政诉讼。本院于2021年11月1日立案后向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2021年11月23日公开开庭审理了本案。原告孙某及其委托代理人李艳龙，被告平邑县人民政府出庭负责人华营、委托代理人廉勇、冯继鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
诉讼请求
原告孙某诉称，
1、请求法院依法判决撤销被告作出的平房征补决字[2021]10号平邑县人民政府房屋征收补偿决定书；
2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在平邑县宗圣路路东拥有合法房屋一处，被告于2021年4月30日作出平房征补决字[2021]10号平邑县人民政府房屋征收补偿决定书，原告认为该征收补偿决定违反法律规定，理应撤销。
事实理由
1、涉案评估机构选定程序违法。
根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第三十八条规定，房屋征收部门应当在房屋征收决定作出后，将房地产价格评估机构选定方式等相关事项在房屋征收范围内予以公布，并告知被征收人有协商选定房地产价格评估机构的权利。被征收人协商选定房地产价格评估机构的期限为十日。超过半数的被征收人共同签字认可的房地产价格评估机构，视为共同协商选定。而涉案评估机构并非被征收人协商选定；
2、涉案房屋征收补偿决定所给予的补偿远低于周边类似房地产市场价值。
根据《山东省国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。综上被告作出的涉案房屋征收补偿决定书违反法律规定，理应撤销。
法庭审查
经审理查明，原告孙某以出让方式取得了商住楼用地一宗，面积75.2平方米，位于平邑县浚河小区沿街，办理了平国用(2000)字第369号国有土地使用证，孙某建三层沿街商铺一套，面积共计225.6平方米，未办理房屋所有权登记。原告房屋包括在平邑县人民政府作出的平政房征决字[2019]1号《房屋征收决定》范围内，附件《平邑县兴水河沿岸片区改造国有土地上房屋征收与补偿方案》已经临沂市中级人民法院作出的(2020)鲁13行初66号行政判决书和山东省高级人民法院作出的(2020)鲁行终734号行政判决书确认合法有效。
庭审中，经本院向原、被告释明，由于原告房屋位于蒙阳片区，与临沂市中级人民法院作出的(2020)鲁13行初413号行政判决、山东省高级人民法院作出的(2021)鲁行终1172号行政判决选定评估机构的程序相同，本院对选定评估机构的合法性证据不再调查质证，确认临沂邦泰房地产评估有限公司是涉案征收片区被征收人通过法定程序选出的房屋评估机构。
2020年4月8日，临沂邦泰房地产评估有限公司按照原告房屋所处区位新建普通商品住房市场价格进行了评估，作出临邦泰房评字(2020)第0417-DY625号评估报告，评估价值为638563.5元，评估时点为2019年10月15日。原告不服，申请复核，临沂邦泰房地产评估有限公司于2020年8月22日作出复核报告，复核评估的标准、时点同上，复核结果为639150.1元。原告不服，向临沂市房地产价格评估专家委员会申请鉴定，2021年3月20日，专家委员会作出鉴定意见：维持原评估报告。原告对评估报告中确认的房屋面积、物品等均无异议，但认为其房屋属于商铺，应当按照商铺标准予以评估补偿，每平方米不能低于18000元，双方未达成安置补偿协议。2021年4月30日，被告依据临邦泰房评字(2020)第0417-DY625号《房地产估价报告》（复核），作出平房征补决【2021】10号房屋征收补偿决定书送达给原告。
庭审中，被告认可对原告的房屋是按照一般住宅予以评估补偿，主要原因是原告未办理产权证。对与原告同一位置同一类型左右邻居的房屋，因办理了房屋产权证，均按照商铺标准予以评估补偿。对原告要求按商铺补偿的请求，法庭经征询被告意见，被告同意按照商铺予以评估补偿。2021年11月25日，被告房屋征收部门委托临沂邦泰房地产评估有限公司对孙某案涉房屋进行复核评估。2021年12月2日，临沂邦泰房地产评估有限公司出具复核情况说明：“根据平邑县兴水河沿岸片区征收改造指挥部工作安排，我公司估价师于2021年11月25日对浚河小区沿街，孙某，房屋编号1-031进行现场勘查，清点明细如下：1、一直未提供房屋规划和建设手续，房产证。根据法官释明：房屋要求按照商业用房进行评估。现已按照商业用房进行评估。2、大理石地面经复核为8*1.5=12平方米。3、有线电视、动力电未提供有效证明。4、厕所属于室内厕所，在房屋结构内，房屋已评估。5、监控经复核增加3个。数据详见评估复核(2021年11月25日)报告”。同时，临沂邦泰房地产评估有限公司作出邦泰房评字(2021)第0417-DY625号(2021年11月25日复核)报告，报告致委托方函：“因被征收人提出复核申请，于2021年11月25日我公司入户复核评估。评估结果以本报告为准，即原评估报告（临邦泰房评字(2020）第0417-DY625号)、临邦泰房评字(2020)第0417-DY625号（复核）作废。经我方评估人员在现场勘查和认真分析现有资料的基础上，进行详细测算评估，结合估价经验和对影响房地产价格因素进行综合分析，确定估价对象于价值时点2019年10月15日的评估征收价值为：人民币1919337.4元，详见分户评估报告书”。报告送达原告后，原告认为价格太低，要求按每平方米18000元予以评估补偿，不同意调解。
以上事实，有原、被告提交的相关书面证据、陈述及庭审笔录所证实，均已质证并收集记录在卷。
法院判决
本院认为，本案审理焦点为被告平邑县人民政府作出的平房征补决【2021】10号房屋征收补偿决定（以下简称被诉补偿决定）是否合法。被诉补偿决定的核心内容是被征收房屋的价值，对被征收房屋价值的评估是作出被诉补偿决定的重要依据。本案中，原告认为被告作出的被诉补偿决定不合法的主要理由是：
一、涉案评估机构选定程序违法；
二、被诉补偿决定所给予的补偿远低于周边类似房地产市场价格。
关于涉案评估机构选定程序是否违法。
因被告平邑县人民政府公布的《平邑县兴水河沿岸片区改造国有土地上房屋征收与补偿方案》适用于平邑县兴水河沿岸片区改造征收范围内的所有被征收人，本案涉案房屋亦位于该征收范围内，故对该征收范围内房屋评估机构的选定也适用于本案涉案房屋。在另案陈某诉请撤销平邑县人民政府补偿决定一案中，本院一审已作出(2020)鲁13行初413号行政判决，确认该征收范围内房屋评估机构的选定程序合法，案经山东省高级人民法院二审作出(2021)鲁行终1172号行政判决，驳回陈某的上诉，维持一审判决。因此，本案涉及的评估机构的选定程序已由生效判决确认合法有效且适用于本案，本院对此不再予以审查。
关于被诉补偿决定所给予的补偿低于周边类似房地产市场价格问题。
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。
本案中，被告平邑县人民政府作出被诉补偿决定的主要依据是临邦泰房评字(2020)第0417-DY625号《房地产估价报告》（复核），该复核报告是按照一般住宅标准予以评估。
而根据本案查明的事实，原告孙某以出让方式取得了商住楼用地一宗，面积75.2平方米，位于平邑县浚河小区沿街，并办理了平国用(2000)字第369号国有土地使用证，涉案房屋系三层沿街商铺，面积共计225.6平方米，虽未办理房屋登记，但其实际使用功能为经营性用房，与原告同一位置同一类型左右邻居的房屋，因办理了房屋产权证，均按照商铺标准予以评估补偿。被告亦认可其对原告的房屋是按照一般住宅予以评估补偿，主要原因是原告未办理产权证。虽然对被征收房屋的补偿应当按照法定登记性质予以补偿，但对于因历史等原因未办理房屋登记的，被告应予调查被征收房屋的实际用途，对于实际功能为经营性用房的房屋，其应当根据房屋的实际用途，结合其经营情况、经营年限等实际情况给予适当补偿。
因此，被告未考虑涉案房屋的实际用途为经营性用房，其依照完全按照普通住宅予以评估的评估报告予以补偿，有失公平，不符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定。
法院判决
综上，被告平邑县人民政府作出的被诉补偿决定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（一）项的规定，判决如下：
撤销被告平邑县人民政府2021年4月30日作出平房征补决【2021】10号房屋征收补偿决定书。
案件受理费50元由被告平邑县人民政府负担。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。
